wczytywanie obrazka...

Procedury budowy domu

  • Wybór działki

    Wybór odpowiedniej działki to kluczowa decyzja w całym procesie budowy domu.

    Przy wyborze działki zawsze radzimy sprawdzić poniższe uwarunkowania:

    1. Lokalizacja

      Jak głosi popularna opinia, na wartość nieruchomości mają wpływ trzy parametry: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Pomimo że najczęściej budując dom nie myślimy o jego sprzedaży, przy wyborze działki należy pamiętać, że może kiedyś dom trzeba będzie sprzedać. Poza dokonaniem wyboru czy będzie to działka w mieście, na przedmieściach czy na wsi należy sprawdzić pozostałe uwarunkowania. Zawsze sugerujemy Inwestorom sprawdzenie dostępności komunikacji publicznej oraz podstawowych usług, sklepów, przychodni a jeśli mają dzieci to także przedszkoli i szkół.

    2. Powierzchnia działki

      Jeśli nie planujesz budowy domu w zabudowie szeregowej, sugerujemy aby powierzchnia działki nie była mniejsza niż 500m a długość krótszego boku wynosiła ok. 16m. Na takiej działce zmieści się większość projektów e-katalogowych. Jeśli wybrałeś już któryś z projektów e-katalogowych, użyj szablonu z karty projektu, który pozwoli sprawdzić, czy budynek zmieści się na działce.

      Jeśli masz już działkę a wybrany projekt nie mieści się na działce, zwróć się do nas, sprawdzimy, czy możliwe jest wprowadzenie modyfikacji, które umożliwią lokalizację wybranego domu na konkretnej działce lub wykonamy indywidualny projekt e-katalogowy.

    3. Sieci uzbrojenia terenu

      Przed decyzją o zakupie należy też sprawdzić możliwość przyłączenia planowanego domu do sieci wodociągowej, kanalizacji, sieci elektroenergetycznej i gazowej. W pierwszej kolejności należy dokonać wizji lokalnej i zrobić wywiad wśród sąsiadów (jeśli są).

      Następnie należy uzyskać z gminy wypis z mapy zasadniczej, czyli mapę do celów opiniodawczych. Na niej oznaczone są wszystkie sieci uzbrojenia terenu, do których będzie można przyłączyć planowany dom oraz oznaczenie geodezyjne działek. Należy też upewnić się, czy sprzedający działkę nie posiada już technicznych warunków przyłączenia do sieci. Należy też sprawdzić czy działka posiada dostęp do drogi publicznej. Już na tym etapie wskazane jest aby konsultować się lokalnym architektem. Dla pewności można także omówić możliwości przyłączenia z dostawcami mediów. Niestety tylko osoba posiadająca prawo do dysponowania działką może wystąpić o wydanie warunków technicznych, więc nie można ich uzyskać nie będąc właścicielem lub bez zgody właściciela.

    4. Warunki geologiczne

      Jeśli sprzedawca działki dysponuje badaniami geologicznymi, warto za zgodą właściciela zlecić uprawnionemu geologowi wykonanie jednego lub dwóch otworów geologicznych na głębokość 4m, które pozwolą geologowi napisać opinię na temat parametrów gruntu.

    5. Plan miejscowy

      Najlepiej gdy działka, na której planujemy budowę domu, objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wypis i wyrys z planu miejscowego uzyskamy w gminie. Następnie, najlepiej razem z architektem, należy sprawdzić zapisy planu pod kątem możliwości zabudowy. Ponadto zapisy planu miejscowego pozwalają sprawdzić, czy w najbliższym sąsiedztwie dopuszcza się budowę uciążliwych inwestycji, takich jak: fermy zwierząt, zakłady przemysłowe, drogi szybkiego ruchu etc.

      Gdy planu miejscowego nie ma, należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do wniosku potrzebna będzie mapa i podstawowe dane o budynku jaki planujemy wybudować. To także najlepiej powierzyć lokalnemu architektowi. Pamiętaj, że nie musisz być właścicielem działki aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Często też właściciel działki przed sprzedażą uzyskuje warunki zabudowy. Pamiętaj, że teoretycznie, nie każdą działkę można zabudować, ale jeśli na sąsiednich działkach stoją domy, nie powinno być problemów. Decyzja o warunkach zabudowy, w zależności od lokalizacji, wydawana jest w ciągu 2-6 miesięcy.

  • Wybór projektu

    Wybór projektu to jedna z trudniejszych decyzji jaka stoi przed Inwestorem.

    Budowa domu to najczęściej najpoważniejsze przedsięwzięcie jakiego podejmują się polskie rodziny. Decyzję należy zatem dobrze przemyśleć, pamiętając, że dom to Inwestycja na lata, która po pewnym czasie będzie wymagać okresowych napraw i remontów.

    W pierwszej kolejności należy sprawdzić na co pozwalają zapisy planu miejscowego.

    Następnie należy wspólnie ze wszystkimi użytkownikami ustalić program funkcjonalny.

    Dużą pomocą mogą być parametry wyboru, które znajdziesz w menu po prawej stronie strony e-katalogowe.pl.

    Wierzymy, ze spośród projektów e-katalogowych każdy znajdzie projekt domu odpowiadający jego potrzebom. Jeśli jednak nie znalazłeś na stronie e-katalogowy projektu odpowiadającego Twoim oczekiwaniom, wypełnij ankietę i prześlij ją do nas. My skontaktujemy się z Tobą i przygotujemy dla Ciebie indywidualny projekt w cenie domu katalogowego.
  • Procedury poprzedzające złożenie wniosku o pozwolenie na budowę

    Zakup projektu to dopiero początek złożonego procesu inwestycyjnego, którego celem jest zamieszkanie w wymarzonym domu.

    1. W oparciu o wytyczne od architekta, zlecenie uprawnionemu geologowi wykonania badań geologicznych, które pozwolą ocenić parametry gruntu oraz poziom zwierciadła wód gruntowych
    2. W oparciu o wytyczne architekta, zlecenie uprawnionemu geodecie wykonania mapy do celów projektowych. To na kopii tej mapy architekt ze swoim zespołem opracowywać będą projekt zagospodarowania terenu.
    3. Uzyskanie z gminy wypisu i wyrysu w z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    4. Uzyskanie technicznych warunków przyłączenia do sieci, zapewnień zarządców sieci o dostawie mediów oraz uzyskanie uzgodnienia obsługi komunikacyjnej (zapewnienia o dostępnie do drogi oraz uzgodnienie lokalizacji zjazdu) od zarządcy drogi
    5. Wykonanie projektów przyłączy i uzgodnienie ich z zarządcami sieci oraz właścicieli działek, na których lokalizowane są przyłącza.
    6. Opcjonalnie uzgodnienie projektu sieci uzbrojenia terenu z ZUDP. Należy pamiętać iż po ostatniej zmianie przepisów Prawa geodezyjnego i kartograficznego uzgadniania nie wymagają sieci przyłącza i sieci uzbrojenia terenu sytuowane wyłącznie w granicach działki budowlanej
    7. Opcjonalnie uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej w przypadku gdy działka jest oznaczona geodezyjnie jako rolna klasy I-III. Warto mieć na uwadze, że w przypadku wyłączania z produkcji rolnej powierzchni mniejszej niż 500m2 nie nalicza się opłat.
    8. Opcjonalnie uzyskanie uzgodnienia projektu przez konserwatora zabytków, uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego lub innych, wynikających z zapisów planu lub innych uwarunkowań.
  • Pozwolenie na budowę

    Projekty e-katalogowe, to tzw. projekty gotowe, które przed złożeniem jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę należy adaptować do lokalnych warunków.

    W ramach adaptacji projektu lokalny architekt powinien:

      1. na aktualnej mapie do celów projektowych opracować projekt zagospodarowania terenu, uwzględniający zapisy planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz warunków technicznych przyłączenia do sieci

      2. sprawdzić zgodność projektu architektoniczno-budowlanego z zapisami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i ewentualnie dokonać niezbędnych zmian

      3. dostosować projekt architektoniczno-budowlany do lokalnych warunków gruntowych, do obowiązującej na danym terenie strefy klimatycznej oraz do zapisów warunków technicznych przyłączenia do sieci

    na aktualnej mapie do celów projektowych opracować projekt zagospodarowania terenu, uwzględniający zapisy planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz warunków technicznych przyłączenia do sieci

    Zgodnie z Prawem budowlanym, projektant dokonujący adaptacji gotowego projektu staje się projektantem w rozumieniu 20 Prawa budowlanego, ze wszystkimi wynikającymi z tego tytułu prawami i obowiązkami, w tym odpowiedzialnością za projekt. Następnie do Wydziału architektury Starostwa powiatowego należy wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Do wniosku należy załączyć projekt budowlany po adaptacji przez architekta wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzją o warunkach zabudowy (jeśli została wydana) Zgodnie z Prawem budowlanym, decyzja powinna zostać wydana w ciągu 65 dni. Decyzja o pozwoleniu na budowę staje się prawomocna po upływie 14 od otrzymaniu decyzji przez wszystkie strony.
  • Budowa

    Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę formalnie należy w Wydziale architektury zarejestrować dziennik budowy uzupełniony o dane kierownika budowy. Na 7 dni przed rozpoczęciem prac budowlanych w Powiatowym Nadzorze Budowlanym należy złożyć zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych wraz z oświadczeniem kierownika budowy o podjęciu się obowiązków. Po upływie 7 dni można rozpocząć budowę.

Reload 🗙